FAQ

COS’E’ LA COMPRAVENDITA?

E’ il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un  determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
Data l’estrema rilevanza della proprietà immobiliare l’accordo delle parti deve rivestire la forma scritta, oltre all’osservanza di talune regole essenziali, alla presenza di alcuni requisiti fondamentali ed al contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari.
Per questo motivo la compravendita può essere giustamente considerata come l’atto notarile per eccellenza, anche in considerazione tra l’altro di tutti gli adempimenti che la legge pone a carico del notaio a seguito della sua stipula (solo per citare i più rilevanti: registrazione, volturazione, trascrizione, comunicazioni alle competenti autorità previste dalla legge …).
Compito del  notaio è quello di redigere il contratto, dopo aver indagato la volontà delle parti e dopo aver reperito tutte le informazioni utili ed effettuato tutti i necessari controlli per il buon esito della compravendita.
Le sottoscrizioni delle parti e del notaio  suggellano  il momento più emblematico e giustamente più importante (soprattutto sotto il profilo emotivo) della compravendita. Ricordiamo che la legge notarile richiede una vera e propria sottoscrizione col nome e cognome (ossia una firma per esteso, chiara e leggibile): non è quindi un vezzo del notaio richiedere ciò, anche se immancabilmente al momento delle firme il cliente si lamenterà facendo notare che quella non  è la sua firma.

QUALI SONO GLI ALTRI NEGOZI GIURIDICI CON CUI SI TRASFERISCONO GLI IMMOBILI ?

In alternativa alla vendita il notaio può prendere in considerazione altre fattispecie traslative, quali la permuta, la donazione e la divisione.
Con la permuta si verifica  uno scambio tra un immobile con un altro, scambio che può essere accompagnato anche dalla dazione di una somma di denaro a titolo di conguaglio.
Con la donazione si assiste ad un  trasferimento immobiliare, ma senza un  corrispettivo: ossia l’originario proprietario del bene non riceve alcun prezzo dall’acquirente, intendendo beneficiarlo gratuitamente, per spirito di liberalità.

Per ultimo con la divisione più soggetti comproprietari decidono di assegnarsi in proprietà esclusiva i singoli beni, sciogliendo così la comunione tra essi esistente: non  verificandosi  alcun passaggio proprietà, ma soltanto la concentrazione della propria titolarità su uno specifico immobile, con possibili  conguagli a carico di alcuni condividenti ed a favore di altri, allo scopo di compensare eventuali disuguaglianze di valori tra i beni assegnati.

QUALI OBBLIGHI A CARICO DELLE PARTI?

Precisiamo innanzi tutto che dalla compravendita  nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi.
In primo luogo queste sono tenute a presentare un documento di identificazione personale ed il codice fiscale, necessario per gli adempimenti di natura fiscale.
In secondo luogo il notaio dovrà loro richiedere lo  stato civile, molto importante per le conseguenze che il regime patrimoniale dei coniugi produce sulla validità e sugli effetti della compravendita.
Inoltre, con riguardo ai pagamenti effettuati a partire 4 luglio 2006, entrambe le parti  hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con l'indicazione delle modalità di pagamento, per cui ad esempio il numero dell’assegno  con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, il suo ammontare, l’indicazione della banca emittente..
Altro obbligo a carico delle parti è dichiarare, con le medesime modalità, se una di esse od entrambe si siano avvalse dell’opera di un mediatore, indicando l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, in modo analitico.
Infine su entrambe le parti gravano poi obblighi di natura fiscale, i quali, variano in ragione dei soggetti che intervengono alla compravendita e di altre circostanze.

QUALI COMPITI HA IL NOTAIO?

Il notaio svolge innanzi tutto la  funzione di verificare che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa legittimamente acquistarlo, assicurando la certezza dell'identità personale delle parti,  garantendo la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni. E ancora : ha il compito di accertare che il venditore sia stato quietanzato ricevendo dall'acquirente il corrispettivo pattuito e  nel contempo che  l'acquirente abbia ricevuto dal  venditore il possesso del bene; consigliare, infine, al meglio le parti  per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.
Si tratta di un  iter alquanto lungo e laborioso che vede nella conclusione del contratto  soltanto una sua fase, rappresentando in sostanza, la stipulazione la punta dell'iceberg  di tutta l'opera del notaio, che continua, con pari intensità ed importanza, anche successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti.


E LE TASSE ?

Queste ovviamente non possono mancare. Al notaio spetta il “gravoso” compito di esattore delle tasse. Infatti alla conclusione  della compravendita di un immobile, la legislazione tributaria italiana prevede il pagamento di determinate imposte e tasse, da pagarsi  contestualmente alla stipula del  contratto nelle mani del notaio.
Occorre chiarire che tali imposte sono  prevalentemente a carico del compratore in quanto il fisco tassa la “ricchezza” indirettamente manifestata dal soggetto acquirente, consistente appunto nel prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile (cosiddetta imposta indiretta).
Tuttavia anche il venditore può vedersi tassato il guadagno ricavato dall’alienazione dell’immobile, ossia la ricchezza direttamente ottenuta a seguito della vendita di un suo bene (cosiddetta imposta diretta).
E’ quindi importantissimo in considerazione  della loro incidenza sulla decisione se vendere/acquistare,  conoscere,  quali siano le imposte collegate alla conclusione di una compravendita  sia dal lato del venditore che dal lato dell’acquirente.  Il notaio anche in questo caso svolge con la sua consulenza una funzione fondamentale.

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